금천구 시흥동 독산동 주택 전세 월세 임대 및 수익형 건물 매매 중개

『상호간에 지켜야 할 내용을 미리 약속한 계약. 누군가 그것을 없었던 것으로 하려면 그에 상응하는 댓가를 치뤄야 한다. 이것은 상식적인 것이고 특히 중개 보수 를 누가 낼 것이냐로 다툼이 있는 경우 생각해봐야할 몇가지 문제.』

 

기한의 이익을 포기해야하는 임대차 계약시 중개 보수

계약 기간이 지나지 않아 누군가 기한의 이익을 포기해야하는 임대차 계약에서 새로 계약하는 임대차 계약의 중개보수 는 누가 내야 할까?
최근 페이스북에 이상한 내용이 떴다고 직원들이 말을 하는 것을 보고 “그게 뭔 소리냐?? ” 했더니

“대표님. 계약 만료전 퇴실시 중개 보수는 임대인이 내는게 맞다는데요? 이게 맞는 소리인가요? ” 하며 혼란스러워 하는 것이었다. 아니!! 만료전 퇴실하는데 중개보수를 임대인이 내는게 맞다면 얼마나 큰 일이겠는가. 그동안 계약한 손님들이 다 난리칠 일인데..

그래서 그 방송 내용을 보았더니 대충 이런 내용이었다. 프로그램은 예능 프로그램이었던 것 같고 패널들이 이야기를 하다가 이 내용이 나왔는데 어떤 전문가란 분이 나오셔서 다음과 같이 말한다.

“공인중개사 법에 의하면 중개 보수는 계약의 당사자가 내야 하는 것으로 되어 있으니 계약 만료 전 퇴실시라도 돈을 낼 의무가 있는 사람은 임대인입니다.”

허ㄹ!!
언뜻 듣고 보니 저거 맞는 소리 아닌가??? 당연히 당사자가 내야지!!

그런데 잠깐 생각해보니 이건 정말로 말도 안되는 헛소리인 것이다. 앞뒤 다 자르고 중간 결론만 말해놓으니 헷갈릴 수 밖에..

임대차 계약 만료전 퇴실시 중개 보수 누가 내야할까? 1

계약의 의미

계약을 하는 이유는 상호간에 권리 의무 관계를 정하기 위함인데 이는 곧 당사자의 이익을 보호하기 위한 것이다. 특히 기한의 이익이란 측면에서 임대인은 계약기간까지 임대료를 받을 권리가 있는 것이고 임차인은 계약기간까지 그 대상물을 사용할 권리가 있는 것이 아니던가..

그렇다면 기한을 정한 임대차 계약에 있어서 임대인(집주인)은 그 기한의 이익을 스스로 포기할 이유가 없고, 임차인이 임대인의 이익을 침해하는 조건으로 계약을 해지하려면 세입자가 그에 합당한 댓가를 지불하여도 임대인 입장에서는 이것을 승낙할까 말까 고민할 일이다. 우리 부동산 거래 관행상 그 댓가란 것은 부동산 중개 보수외에 추가적으로 한두달치 월세의 지급으로 굳어져 왔던 것이 아닐까?

집주인이 자기 입장만 생각해서 “중개 보수에 한두달치 월세를 더 내야만 계약을 해지해줄 수 있소이다!! ” 라고 주장해도 상대방 입장에서는 울며 겨자먹기식으로 이를 따를 수 밖에 없을지도 모를 일이다.

하지만 관행상 그런 사람은 좋은 소리를 듣는다고 할 수 없는 일이기에 임대인으로서는 그냥 중개보수만 부담하는 조건으로 계약을 해지해주고 보증금을 돌려주는 일도 왕왕 있었던 일이다.

임대차 계약시 각자의 사정

나가는 사람도 손해고 방을 임대 놓은 사람도 손해이니 서로 그 선에서 이해하고 넘어가는것이 아니던가?

임대인 입장에서는 방을 또 놓을려면 도배 장판 상태도 봐야하고 이사 들고 나는데 신경도 써야한다. 부동산 중개 비용만 대신 내고 나가는게 좋을 수는 없는 것이다. 부동산 업자 좋은 일만 되지 않겠는가? 임대인의 입장에서는 1년에서 2년의 기간동안 임대하는 과정에서 이미 부동산 중개 보수를 냈으므로, 그 기한이 도래하기 전에 다시 또 지급해야 한다면 이중의 비용이 드는 것이므로 이를 납득할 임대인은 아무도 없을 것이다.

즉, 중개보수를 지급할 의무가 있는 것은 임대인이지만, 실질적인 거래 관계에서는 임차인이 그방에서 살든 안살든 임대인이 보증금을 내줄 것을 거절하고 그 보증금에서 월세를 계속 차감해나가도 법적으로 아무 문제가 없는 것이다. 임차인은 어쩔 수 없이 임대인이 낼 중개보수와 기타 비용을 지급하고라도 계약만료전에 권리의무 관계를 마무리 하는 것이 더 합당한 상황일 수도 있다.

실제로도 현장에서 보면 임차인이 계약 만료전 이사갈 때에는 임대인은 “그럼 댁이 부동산에 방 내놓고 중개보수도 당신이 내시오.” 라고 말한다. 임차인은 좀 손해 보는 느낌이지만 미안한 마음과 함께 “네” 하는게 보통인 것이다.

관련 판례

판례에 의하면 임차인이 계약기간 3개월전에 나가는 경우에라도 특약이 없는 한 중개보수를 지급할 의무가 없다고 판시하고 있다. 즉.  “1년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로, 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다(서울 지방법원 민사 9부 1998.7.1 선고, 97나55316호)고 판시하고 있다.

참 어렵지요? 문장도 길고 하여간…

판례에 의하면 계약기간 종료 3개월전이라도 특약이 없는한 임차인이 중개보수를 낼 의무는 없다고 판시하고 있습니다.

원칙상으로는 임차인이 새로운 중개 계약에 대해 중개보수를 지급할 의무가 없으나 그것을 주장하려고 해도 실제로 세입자 입장에서는 하루라도 빨리 나가지 않으면 사용하지도 않는데 월세를 지급해야할 상황이므로 본인이 중개보수를 지급하더라도 이사 들어올 세입자를 구하는 상황이 됩니다. 꼭나가야 한다면 말이지요.

다만 실무에서는 현 세입자가 이사를 가기 위하여 현 임대차 계약을 종료하고 나가기 3개월 전쯤에 주인에게 통보하고 집을 구하여 이사를 가는데 보통 만기에 맞추어 서로 날짜를 조정하여 이사를 가면 중개 보수를 현 세입자가 내는 상황은 발생하지 않습니다.

아마도 법원에서 이와 같은 이사와 관련된 들고 남에 대하여 고려하여 이와 같은 판례를 남긴 것이 아닌가 합니다.

그런데 만약 3개월에서 하루 일찍 나갈 수 밖에 없는 상황이라면?? 집주인의 입장에서는 2달29일이므로 3개월이 안지났기 때문에 ‘중개보수는 니가내라’ 할 수도 있는 일입니다. 실제로 이런 사람은 거의 없을 것 같기는 합니다.

실무에서는 이런 경우를 막기 위해 임대인이 계약서에 만기전 퇴실시 중개보수 문제에 대하여 특약으로 할 것을 요구하여 분쟁의 소지를 미리 막기도 합니다.

계약 만료전 임대차 계약시 중개보수를 정리하면..

  • 중개보수를 지급할 의무가 있는 사람은 임대인과 임차인이다.
  • 계약 만료전 퇴실시에는 임대인으로서는 자신이 손해를 보면서까지 계약을 해제해줄 의무가 없으므로 보증금을 반환해주지 않고 만료전까지 월세를 차감할 권리가 있는 것이고
  • 이는 임차인 입장에서는 그방을 사용하지도 못하면서 월세를 차감하는 것보다는 중개보수를 내고라도 계약 해지의 청약을 하고 임대인이 승낙하는 관행으로 굳어져 온 것이고
  • 통상 임대인은 계약만료전 퇴실시 중개보수는 현세입자가 내는 것으로 특약을 요구하는 것이 보통이고
  • 결론적으로 계약만료전 퇴실시 중개 보수는 계약을 해제하고자 하는 사람이 낼 수 밖에 없는 것이 현실이다.

국가 법령 정보센터에서 임대차 보호법을 찾아보시지요

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