금천구 시흥동 독산동 주택 전세 월세 임대 및 수익형 건물 매매 중개

『얼마전에 전세 계약을 하는데 고객님이 전세자금 대출을 받아야 하는 상황이었습니다. 그런데 지인이 은행직원이라서 그분께 일을 맡겨야하는 상황이었는데 잘못 알고 계셨는지 안된다고 하더군요. 잠시 혼란스러웠지만 순리대로 일을 처리하여 해결이 잘 되었는데 전세자금 대출과 관련하여 정리할 몇가지를 짚어봅니다』

| 전세자금 대출이 되는 집 안되는 집

제가 중개하면서 보니 대출이 될 것 같은데도 안되는 경우가 있고 반대의 경우도 있습니다.

몇일전 계약하신 고객님의 경우 친구가 은행에 근무하여 그분이 일을 해주신다고 했는데 계약서 도장 찍기 바로 전에 잠시 통화를 하더니 그 친구가 다가구는 어렵다는 말을 하더라는 것입니다. 아파트만 된다는건데 아니 은행도 융자를 해야 사업소득이 생기는 것인데 좀 이해가 안갔습니다.

계약을 한두번 해본 것도 아니고 다가구라고 안되는 것이 아니고 설사 다세대라고 해도 건물 전체 호실이 한사람 명의로 되어 있는 경우 공동담보로 융자를 많이 받은 경우 안되는 상황이 오히려 있는 것인데 좀 이상하더군요.

융자가 나오는 경우는 은행에서 그 집의 감정가를 매기고 (부동산 하는 저희보다 더 잘 압니다.) 거기에서 각 방에 대하여 방공제를 한 3000만원 정도 한 다음에 채권최고액과 더하여 감정가의 70%정도까지는 대출이 나오는 것을 많이 보았습니다. 은행에서는 건물 시세를 믿지 않습니다. 아무리 건물이 25억에 거래가 되더라도 실제 경매 낙찰가는 그보다 적은 경우가 많으므로 근거로서 감정가를 생각하지 않을 수 없는 것입니다. 아마 최근 사례도 참조하겠지요.

말이 길어서 좀 혼란스러우실건데 요약하면.. ###  감정가 – 방공제(방당약 3천만원) – 채권최고액  ### 계산을 하여 융자를 해줍니다.

두달전에 LH 대출로 방을 계약한 분은 20년 된 아파트를 전세 8500에 들어갔는데 그 건물에 융자가 1억8천 들어있는데도 융자가 나오더군요. 재건축 수요가 있다고 해도 시세가 3억은 안될텐데도 그 까다롭기로 소문난 LH 에서 승인을 해준 경우도 있었습니다.

 

전세자금 대출시 고려해야할 것들 1

 중개사가 해야할 일

이런 경우 중개사는 참 난감합니다.

왜냐하면 저희도 계약을 해야 보수를 받을 것이고 사무실 유지하고 생활할 것 아니겠습니까? 일 다해놓고 도장만 찍으면 되는데 손님도 방을 맘에 들어하고 집주인도 양보할거 양보해주고 협조하겠다는 약속까지 다 한 상태에서 안한다니..

그렇지만 싸움은 말리고 흥정은 붙이는게 중개사의 일이니 우선 계약을 하고 양자가 모두 손해를 보지 않는 조건에서 계약을 하도록 중재를 하여 무사히 도장을 찍게 되었습니다. 물론 대출도 무사히 나오는 것으로 통보를 받았고 잘 진행되고 있는 상황입니다.

이때 중개사가 잊지 말아야 할 것은 반드시 양자가 모두 손해보지 않는 상황으로 이끌어야 한다는 점입니다.

특약에 몇일이내에 전세자금 대출 불가시 계약금은 돌려준다는 한줄만 써 넣으면 양자 모두 불안하지 않고 잘 마무리되게 됩니다. 대출이 될지 않될지 여부는 도장 찍은 계약서를 은행에 제출하고 담당자에게 알아봐달라고 하면 제 경험상 3일이면 나오고 일주일 이상 걸리는 경우는 드물더군요. 이때 계약금 액수도 중요한데 당연히 집주인은 10%를 받으려 할 것이고 임차인은 좀 적게 걸고 싶을 것입니다.

양쪽 모두의 의견을 종합하여 중개사가 적절한 금액을 제시하여 가계약금 형식으로 계약을 진행하였더니 일이 매끄럽게 잘 풀렸습니다.

| 전세자금 대출시 고려해야할 상황들..

우선 가장 중요한 것은 그 집의 가치입니다.

신축인 경우 대출 액수가 너무 많지 않으면 왠만하면 통과가 됩니다.

구옥인 경우 다가구는 좀 적게 나오는 것 같습니다. 다세대라 해도 전체공동 담보로 융자가 많다면 많이 나오지는 않습니다.

가장 중요한 것은 대출 담당자에게 문의해보고 우선 서류를 넣어보는 것입니다. 항상 정책이 바뀌고 은행 내부 규정도 변동하기 때문이지요.

| 매일 경제 신문에 나온 기사 참조

오늘 아침에 보니 매일경제 신문에 전세자금 대출과 관련한 좋은 기사가 나와서 링크를 걸어봅니다.

내용을 요약하면..

전세자금 대출 만기와 전세계약 기간 만기는 별개임

만기연장 신청은 만기 1개월전에

전세갱신 계약은 반드시 당사자와

대리인과 계약해도 민법상 유효합니다만 은행권에서는 반드시 위임장 등 관계서류의 확보를 요구합니다. 미리 잘 알아보셔야 합니다.

집주인의 주택담보대출을 위한 전출 요구시

이런 경우 바로 결정하지 마시고 주변에 믿을만한 공인중개사에게 상의하시고 결정하세요

전세 보증금 증액시 최고한도

전세자금 대출 이용자는 소득공제도 됩니다.

이상 간단히 요약을 했습니다. 내용은 별거 없는데 한번 읽어두면 두고두고 유익한 글이라고 생각합니다.
원문 보러가기는 이곳을 클릭하세요
http://realestate.daum.net/news/detail/main/20171203090900767

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