금천구 시흥동 독산동 주택 전세 월세 임대 및 수익형 건물 매매 중개

집주인 입장에서는 ‘전세보증금 과세’보다 월세 받고 임대소득 거둬 경비·공제 혜택받는 것이 유리 -현재 임대소득 세금 은 거의 없거나 무시할 수준.

요약

  • 전세 보증금에 대한 과세 방침이 전세난을 부추긴다
  • 임대소득 에 대한 세금은 없거나 거의 무의미한 수준으로 내고 있는 상황임
  • 분리과세에 의하여 연간 2000만원 소득이 있어도 현재는 11만원 가량만 세금을 내면 됨

‘소득 있는 곳에 세금을!’ 이 말은 조세정의의 ‘원칙’일 뿐, 현실에는 구멍들이 숭숭 뚫려 있다. 대표적인 분야가 월세 같은 주택임대소득에 대한 세금 부과다. 해마다 임대소득으로 수천만원을 벌어도 제대로 신고하지 않아서 세금은 한 푼도 안 내곤 한다.다만 전세를 놓은 사람에게는 세금을 어떻게 매겨야 할지 논란이 있다. 나아가 전세보증금에 대한 과세 방침이 월세로의 전환을 부추긴다는 비판까지 나왔다. 전세난도 잡고 세수도 늘릴 묘책이 있기는 할까.먼저 국내 임대소득에 대한 과세가 얼마나 제대로 이뤄지지 않는지 보자.

연간 2000만원까지의 임대소득 은 세금이 없다??

이자·배당소득 등으로 연 1500만원 버는 사람이 집을 임대로 놓고 월세 100만원을 받는 경우라면 이렇다. 연간 임대수익 1200만원을 거두는데도 올해까지는 연 2000만원까지는 세금이 없다. 3년의 유예기간이 끝나는 내년 이후에도 연간 2000만원까지는 과세방식을 유리한 쪽으로 고를 수 있다.

임대소득에다 근로소득·이자소득 등을 더해 많을수록 세율이 높아지는 종합소득과세(누진세율 6~38%)가 아니라, ‘분리과세’를 선택해 단일세율(14%)을 적용받을 수 있다. 분리과세를 하면 임대소득의 60%(720만원)는 집수리·유지에 따른 ‘필요경비’로 인정받아 과세대상에서 제외된다. 추가로 400만원은 ‘기본공제’로 과세에서 또 빠진다.

결과적으로 이 경우 임대소득 80만원에 대해서만 분리과세를 적용받아 11만2000원(80만원의 14%)만 내면 된다.

근로소득이든 이자소득이든 임대소득이든 합산해서 ‘종합소득’을 기준으로 과세하는 게 조세정의 원칙에 부합한다. 그러나 정부가 뒷문을 열어준 격이다.

민주사회를위한변호사모임의 ‘2015 한국 인권보고서’를 보면, 국내에 2주택 이상 소유한 다주택자는 총 136만5000명이다. 이 가운데 3주택 이상 보유자는 21만1000명이다. 국세청에 주택임대소득(2013년 귀속분)을 신고한 납세자 수는 10만3000명으로, 다주택자 중 7.5%에 그쳤다. 이들이 신고한 총수입금액도 1조6793억원뿐이다.

전·월세 임대가구 747만 가구에 연평균 600만원 간주임대료를 적용하면 임대소득이 약 45조원에 이른다는 이론적 추산이 가능하다.

임대소득 1000만원 이하는 한푼도 세금 안내

이에 정부는 2014년 2월 26일 ‘주택임대차시장 선진화 방안’이라는 전·월세대책을 내놓았다. 그러나 임대소득만으로 생활하는 노부부의 ‘세금폭탄론’을 앞세운 집주인들 반발 앞에 3월과 6월 두 차례 보완책을 내놨다. 일단 과세시기는 2017년 임대소득분부터 적용키로 3년 늦춰줬다.

결국 임대 소득 이 연간 1000만원 이하는 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다. 월세로는 83만원 이하(전세는 8억7500만원 이하)에 해당한다. 또 1000만원 초과~2000만원 이하(월세 83만 초과~167만원)는 ‘분리과세’를 적용받을 수 있다. 임대소득이 2000만원을 넘으면 종합 소득 과세를 적용받는다. 또한 1주택 소유자는 기준시가가 9억원 이하까지는 월세 소득이 얼마이든지 세금을 내지 않는다. 이처럼 특례를 인정해주는 것은 조세정의에 어긋난 것이라는 비판이 이어지고 있다.

국세청이 2014년 2월 ‘과세자료의 제출 및 관리에 관한 법률 시행령’ 개정을 통해 국토교통부로부터 받아 전·월세 확정일자 자료 141만1396건을 살펴봤더니 전세 83만8809건, 보증부월세 57만2587건을 제외한 월세 임대인이 38만7878명이었다. 월세 임대인 중 96.8%의 월세소득이 월 167만원(연 2000만원) 이하였다. 월세 임대인 대다수가 분리과세를 택할 가능성이 크고 ‘필요경비’와 ‘기본공제’를 받으면 상당수가 과세대상에서 빠질 것으로 보인다.

흔히 부동산에서 얻는 소득에 비판적인 이들은 이를 ‘불로소득’이라고 일컫는다. 여기서 주목하는 임대소득을 보자면, 월세 세입자의 소득 상당수를 임대료로 주면 집주인에게는 소득이 되고 합당한 세금을 매겨야 돈의 선순환이 생긴다. 여기에 이런저런 이유로 신고를 안 하거나 특례를 만들어 제외시켜주면 지하경제가 양성되는 셈이다.

김유찬 경실련 재정세제위원장(홍익대 세무대학원 교수)은 “근로자는 소득을 원천징수하는 반면 임대소득은 과세가 제대로 이뤄지지 않아 조세 형평성에 심각한 문제가 있다”고 말했다. 대신 정부는 편리하게 간접세인 담뱃값 인상을 통해 지난해에만 3조6000억원의 세금을 더 거뒀다. 조세의 역진성이 커진 셈이다.

정부가 임대소득 세금 과세를 제대로 하려면 등록을 의무화하는 등 제도개편이 먼저라는 지적도 있다. 등록도 제대로 하지 않는 데다 정부의 대책은 오히려 절세수단으로 악용될 소지도 크다. 실제로 국토교통부에 따르면 임대사업자 등록은 늘어나고 있다. 2014년 말 임대주택사업자는 10만3927명(170만8716가구)으로 2년 전보다 약 2배 늘었다.

민간 임대사업자로 등록해 5년 이상 의무임대하면 취득·재산·양도소득세 등을 면제 또는 감면받을 수 있어서다. 기획재정부 당국자는 “확정일자 신고자료 등으로 파악하고 있지만 임대사업자가 정확히 몇 명인지 알 수 없고, 신고를 안 하거나, 금액을 적게 적는 경우도 많아서 실제로 어떤지는 아무도 모른다”고 토로했다.

 

임대소득 세금 과세가 어려운 이유

전·월세 임대소득  세금 을 매기면 집주인의 부담이 커지고, 서민에게 전·월세 비용이 가중되는 식으로 전가될 것이라는 우려도 제기된다. 이는 특히 새누리당에서 정책을 후퇴시킨 주요 이유였다. 김유찬 위원장은 “부동산처럼 공급이 제한된 재화는 세금을 수요자에게 전가하지 않고 고스란히 공급자가 부담할 가능성이 크다”며, “집주인은 세금을 내든 안 내든 최대한의 임대료를 받으려 할 것”이라고 말했다.

다만 전세와 월세는 과세의 영향이 다를 수 있다. 김 위원장은 “수요가 더 많은 전세는 세금을 매기면 공급을 줄이고 보증금을 올려 세입자에게 부담이 옮겨갈 가능성이 있다”고 지적했다. 앞서 임대보증금에 대해 과세를 조문화했다가 2001년 비과세로 바뀐 이유도 이런 점이 감안됐다. 반면 그는 “공급이 늘어난 월세는 세금을 세입자에게 전가시키지 못할 것”이라고 전망했다.

전세 보증금에 대한 과세는 빚에 대한 과세?

전세보증금에 대한 과세는 되짚어볼 부분이 몇 가지 있다. 보증금에 대한 과세는 ‘가상의 소득’에 대한 과세 성격이 있다. 보증금은 돌려줘야 할 ‘빚’이기도 하다. 한 부동산 전문가는 “집을 한 채 가지고 있는데 부모님이 돌아가시고 한 채를 상속받은 경우 전세 1억원을 끼고 있어서 사실 빚인데 소득으로 간주해 과세한다면 문제가 있다”고 말했다. 전세보증금 과세는 당초 2·26 대책 때는 2주택자까지 포함시키려 했으나 여론이 나빠 3주택자 이상으로 대상을 줄였다.

경향신문 기사에서 인용 원문기사

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